Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quy mô lớn chuyển vào nhà ở xã hội Ireland với tốc độ ngày càng nhanh trong 24 – 36 tháng qua. Nó được coi là “không gian nóng” vì tiềm năng đạt được những gì được thị trường cho là lợi suất / lợi tức dài hạn do Nhà nước hậu thuẫn cho các nhà đầu tư trong khoảng 3% – 5%.
Để hoạt động, các nhà đầu tư này muốn xây dựng quy mô và nhanh chóng. Điều này đã dẫn đến sự tập trung vào các kế hoạch mới được xây dựng. Song song đó, các nhà đầu tư đang tìm cách xây dựng danh mục đầu tư bằng cách mua lại và cung cấp lại nguồn cổ phiếu hiện có theo tiêu chuẩn được chính quyền địa phương chấp nhận và đáp ứng các tiêu chuẩn lập pháp theo Đạo luật Nhà ở. Bất chấp những lo ngại gần đây về việc các quỹ mua lại toàn bộ dự án, do đó hạn chế nguồn cung nhà ở cho những người mua lần đầu và những người khác,
Các nhà đầu tư bị thu hút bởi chương trình cho thuê nhà ở xã hội của Chính phủ Ireland (“chương trình cho thuê”) vì sức mạnh của giao ước bên thuê (tức là chính quyền địa phương với tư cách là cơ quan quản lý nhà ở), được hỗ trợ thông qua nguồn vốn trung ương của Chính phủ thông qua các chương trình dành riêng sang nhà ở xã hội, chẳng hạn như Chương trình Chi tiêu Hiện tại cho Nhà ở Xã hội (SHCEP).
Trên thực tế, kế hoạch cho thuê là một cam kết 25 năm, được hỗ trợ bởi Chính phủ Ireland, để thuê nhà ở xã hội. Giá thuê được xem xét ba năm một lần và các đánh giá được liên kết với Chỉ số Hài hòa của Chỉ số Giá Tiêu dùng, được dự đoán để bảo vệ lợi nhuận ban đầu trong suốt thời hạn.
Có một số mô hình cho thuê trong chương trình cho thuê nhà ở xã hội:
Hợp đồng thuê tiêu chuẩn: chủ nhà vẫn chịu trách nhiệm bảo trì mái nhà và cấu trúc của tài sản trong khi người thuê (chính quyền địa phương) chịu trách nhiệm bảo trì nội bộ / khu vườn và quản lý những người cư ngụ mà họ cho thuê lại. Trong một chương trình được quản lý, nghĩa vụ sửa chữa do công ty quản lý của chủ sở hữu đảm nhận thông qua việc thu phí dịch vụ.
Hợp đồng thuê tiêu chuẩn sẽ thu hút mức giá thuê khoảng 80/85% giá thuê thị trường. Mô hình này cũng được sử dụng để phát triển toàn bộ kế hoạch của các đơn vị. Toàn bộ dự án được cho thuê theo chính sách cho thuê, với việc chủ nhà chịu trách nhiệm bảo trì và dọn dẹp các khu vực chung bên ngoài và bên trong, tương tự như nghĩa vụ của công ty quản lý của chủ sở hữu theo Đạo luật Phát triển Đa đơn vị 2011.
Cho thuê nâng cao: chủ nhà đảm nhận các nghĩa vụ quản lý và bảo trì rộng hơn với thời gian đáp ứng được phân cấp và các nghĩa vụ khác để đổi lại giá thuê cao hơn khoảng 95% giá thuê thị trường.
Đầu tư vào chương trình cho thuê là một loại tài sản và các nhà đầu tư đang đánh giá các rủi ro và phương tiện khác nhau để giảm thiểu bất kỳ rủi ro nào đối với lợi tức và do đó bảo vệ lợi tức và khoản đầu tư của họ.
Xác định các rủi ro chính
Các rủi ro liên quan đến tài sản như một loại tài sản / đầu tư được thiết lập tốt và áp dụng cho chương trình cho thuê và bao gồm:
Mua lại nhà ở xã hội: Mua một tài sản nói chung là một quá trình đơn giản với các luật sư được giữ lại để kiểm tra quyền sở hữu và đảm bảo rằng một quyền sở hữu tốt và có thể bán được hoặc có một con đường rõ ràng để khắc phục bất kỳ thiếu sót nào phát sinh trong quá trình thẩm định. Thẩm định giải trình mở rộng đến việc lập kế hoạch và khả năng thực hiện các quyền lập kế hoạch được phép trong trường hợp các địa điểm chưa phát triển.
Có được một thỏa thuận cho thuê tại chỗ: Một rủi ro sớm trong quá trình này là thực tế là mặc dù chính quyền địa phương thường xác nhận qua email rằng họ sẽ cho thuê các đơn vị nhà ở (nhà hiện có hoặc nhà mới) với giá thuê đã thỏa thuận, nhưng có một khoảng thời gian trễ trong đảm bảo cam kết hợp đồng ràng buộc (thỏa thuận cho thuê).
Các nhà đầu tư thường tiến hành mua khi hiểu rằng một cam kết không ràng buộc sẽ được thực hiện bởi chính quyền địa phương ký kết thỏa thuận cho thuê sau khi mua bất động sản. Thực tế là chính quyền địa phương có xu hướng không tuân theo các cam kết của họ được coi là một yếu tố giảm thiểu.
Quản lý tài sản: Với các nghĩa vụ sửa chữa trong hợp đồng thuê, điều quan trọng là các nhà đầu tư phải có một thỏa thuận quản lý tài sản chặt chẽ với các nhà cung cấp có uy tín. Điều này cũng sẽ quan trọng trong việc bảo vệ giá trị khi bán danh mục đầu tư và đảm bảo sự đồng ý đối với một nhiệm vụ.
Khả năng chuyển nhượng của các hợp đồng cho thuê: Đây là trọng tâm của nhiều cuộc thảo luận / vận động hành lang vì các nhà đầu tư muốn được đảm bảo rằng không có trở ngại nào không thể vượt qua đối với danh mục đầu tư kinh doanh bất động sản theo chương trình cho thuê. Không có rào cản nào đối với việc thế chấp / tận dụng danh mục đầu tư của chủ nhà và điều này cũng áp dụng cho tài chính phát triển khi có thỏa thuận cho thuê.
Khi loại tài sản này ngày càng phát triển, các danh mục tài sản theo chương trình cho thuê đã được giao dịch trên thị trường và sắp có sự đồng ý cho việc chuyển nhượng như vậy. Tiểu bang không sẵn sàng nhượng bộ các yêu cầu chuyển nhượng quyền chưa được kiểm soát vì họ muốn biết chủ nhà sắp đến sẽ là ai và hợp đồng thuê mẫu đưa ra các tiêu chí áp dụng, thông báo về việc chuyển nhượng được đề xuất, xóa thuế và nói chung rằng người được chuyển nhượng được đề xuất là không tham gia vào bất kỳ hoạt động tội phạm nào, buôn bán vũ khí hoặc vũ khí, hoặc có dấu hiệu tham nhũng trong các hoạt động kinh doanh của mình.
Các nhà tài trợ nợ đã bày tỏ lo ngại về tác động của cuộc hẹn với người nhận như một sự kiện chấm dứt có thể xảy ra, nhưng dự kiến bất kỳ mối quan tâm nào về điều này sẽ được giải quyết bằng một bản sửa đổi sắp tới đối với hợp đồng thuê mẫu sẽ loại bỏ bất kỳ nghi ngờ nào về mặt này. miễn là người nhận hoàn thành nghĩa vụ của chủ nhà.
Thi công nhà ở xã hội:Trong trường hợp các dự án mới được xây dựng, lợi nhuận được dự đoán dựa trên việc chủ đầu tư mua sản phẩm chìa khóa trao tay từ một nhà thầu với mức giá cố định mà chính quyền địa phương sẽ chấp nhận sau khi hoàn thành. Hồ sơ hợp đồng xây dựng chắc chắn là điều cần thiết để bảo vệ chủ đầu tư khỏi sự biến động về giá cả và sự chậm trễ sẽ làm tăng chi phí giao hàng và do đó làm giảm lợi nhuận. Điều quan trọng nữa là tài liệu phải liên kết với các yêu cầu AFL và việc hoàn thành thực tế được liên kết với tài sản đáp ứng các yêu cầu của chính quyền địa phương. Lựa chọn đúng nhà thầu và các thành viên trong nhóm thiết kế có kinh nghiệm cần thiết và tham gia giám sát dự án có kinh nghiệm để đảm bảo giao hàng đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách là những yếu tố quan trọng.
Đồng ý tài liệu hợp đồng xây dựng đầy đủ ngay từ đầu là một phương tiện quan trọng để qua đó có thể bảo vệ lợi nhuận lâu dài. Hồ sơ hợp đồng xây dựng cần giải quyết các vấn đề quan trọng, chẳng hạn như bảo đảm thực hiện, chế độ khắc phục các khiếm khuyết sau khi hoàn thành thực tế, thời hạn trách nhiệm (thường là 12 năm sau khi hoàn thành thực tế), bản chất và mức độ bảo hiểm được duy trì trong trường hợp khiếu nại về một khiếm khuyết tiềm ẩn hoặc cố hữu.
Thị trường bảo hiểm bồi thường nghề nghiệp (thường sẽ được duy trì trong một thời gian dài sau khi hoàn thành thực tế), đang tỏ ra vô cùng thách thức đối với người tham gia để duy trì ở mức chi phí hợp lý. Các nhà đầu tư đang ngày càng xem xét các lựa chọn bổ sung để lấp đầy bất kỳ khoảng trống tiềm năng nào,
Thuế: Cần cân nhắc và tham khảo ý kiến chuyên gia đối với tất cả các cục trưởng thuế tại thời điểm thiết lập cơ cấu để nắm giữ các khoản đầu tư theo cơ chế cho thuê.
Kết luận về nhà ở xã hội
Việc xem xét và quản lý cẩn thận các rủi ro liên quan đến quyền sở hữu, phát triển tài sản, và việc bảo trì và sửa chữa liên tục của nó theo chương trình cho thuê là yêu cầu của những người muốn xây dựng quy mô khi biết rằng họ đã thực hiện tất cả các bước hợp lý để bảo vệ lợi nhuận và đầu tư vào tương lai.
Chỉ định các nhà cung cấp dịch vụ và cố vấn có kiến thức sâu về lĩnh vực này là yếu tố then chốt. Những công ty quản lý rủi ro và bảo vệ lợi tức sẽ phát triển mạnh trong một thị trường có nhu cầu lớn đối với giao ước được Nhà nước hậu thuẫn và mức lợi nhuận tiềm năng có sẵn trong cơ chế cho thuê. Đồng thời, Nhà nước được hưởng lợi từ việc tăng cường đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, do đó làm tăng nguồn cung nhà ở rất cần thiết.