Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nền kinh tế toàn cầu. Những tài sản này đóng vai trò là những địa điểm thiết yếu để sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa và sản phẩm mà nền kinh tế toàn cầu cần. Do đó, bất động sản công nghiệp có vị trí tốt, chất lượng cao là chìa khóa để giữ cho nền kinh tế toàn cầu vận hành trơn tru.
Vào cuối thế kỷ 18, một làn sóng mới của các cuộc cách mạng công nghệ, kinh tế xã hội và văn hóa bắt đầu ảnh hưởng đến sự chuyển dịch nhanh chóng của các nền kinh tế từng bị thống trị bởi phần lớn là sản xuất nông nghiệp.
Khoảng thời gian này, ngày nay được gọi là “cuộc cách mạng công nghiệp”, đóng một vai trò quan trọng trong việc định hình cách thức hoạt động của hệ thống kinh tế toàn cầu của chúng ta ngày nay.
Hàng hóa trước đây được làm thủ công bắt đầu được sản xuất tại một số nhà máy đầu tiên với sự hỗ trợ của máy móc mới.
Sự ra đời của các phương thức vận chuyển cải tiến như đường sắt và các phương tiện chạy bằng hơi nước, cho phép các nhà sản xuất mở rộng thị trường tiêu thụ vượt ra ngoài cơ sở trực tiếp của họ và vận chuyển hàng hóa của họ đến các thị trường khác nhau trên toàn cầu một cách hiệu quả.
Những đổi mới này đã định hình cách các doanh nghiệp của chúng tôi hoạt động và cách các thành phố của chúng tôi được thiết kế khi nhu cầu về một lực lượng lao động lớn hơn cho các nhà máy mới nổi đã thúc đẩy nhu cầu dân số đô thị dày đặc hơn.
Các tòa nhà được xây cao hơn và san sát nhau hơn nhằm đồng hành với nhu cầu nhà ở tạo ra sự tăng trưởng tổng hợp giữa mở rộng thành phố và phát triển công nghệ công nghiệp.
Kể từ khi bắt đầu cuộc cách mạng công nghiệp, sản xuất và vận chuyển hậu cần cho hàng tiêu dùng đã tiếp tục phát triển thành khu liên hợp công nghiệp mà chúng ta biết ngày nay.
Và, bởi vì lĩnh vực này rất quan trọng đối với khuôn khổ xã hội của chúng ta, bất động sản công nghiệp là một trong những tài sản có giá trị nhất mà bạn có thể sở hữu.
Bất Động Sản Công Nghiệp Là Gì?
Khi hầu hết mọi người nghĩ về bất động sản, họ tự nhiên nghĩ về những nơi họ dành thời gian: nhà cửa, văn phòng, cửa hàng bán lẻ yêu thích hoặc nhà hàng / quán bar yêu thích của họ, nhưng khi mọi người nghe đến “bất động sản công nghiệp“, họ có thể bức tranh khổng lồ, những ống khói bằng gạch phun ra khói có mùi hôi thối hay một dây chuyền lắp ráp tại nhà máy với máy móc tự động bằng máy tính ghép những chiếc ô tô lại với nhau.
Hình ảnh này có thể áp dụng cho một số lĩnh vực hoạt động công nghiệp, nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp công nghiệp vượt xa bức tranh này, hoạt động đằng sau hậu trường của tất cả những không gian có lưu lượng truy cập cao này và về cơ bản là cung cấp nhiên liệu cho chúng hoạt động.
Giấy vệ sinh, thực phẩm, quần áo và hầu hết mọi mặt hàng trong nhà, văn phòng hoặc cửa hàng bán lẻ yêu thích của bạn đều được sản xuất hoặc lưu trữ trong một tòa nhà công nghiệp tại một thời điểm nào đó, vì vậy có thể dễ dàng nhận thấy mức độ ảnh hưởng của các doanh nghiệp công nghiệp đối với cuộc sống hàng ngày.
Định Nghĩa Bất Động Sản Công Nghiệp
Bất động sản Công nghiệp có thể được định nghĩa rộng rãi là tất cả đất đai và tòa nhà phục vụ các hoạt động công nghiệp bao gồm sản xuất, chế tạo, lắp ráp, kho bãi, nghiên cứu, lưu trữ và phân phối.
Có những khu vực cụ thể trong mỗi thành phố được chỉ định cho các khu công nghiệp được hiển thị trên bản đồ phân vùng, trong đó mô tả những nơi có thể xây dựng và vận hành những không gian này, để hoạt động trên những địa điểm này không làm gián đoạn các cơ sở kinh doanh hoặc khu dân cư có thể đã được đặt trước đó.
Các sắc lệnh phân vùng này thậm chí còn xác định cụ thể hơn những nơi có thể và không thể diễn ra một số hoạt động công nghiệp nhất định. Có nhiều khía cạnh khác nhau đối với lĩnh vực công nghiệp và bởi vì định nghĩa này bao gồm một phạm vi rộng lớn của các thuộc tính, điều quan trọng là phải nhận ra sự khác biệt trong từng loại sở hữu công nghiệp trước khi xác định nên đầu tư sở hữu vào loại công nghiệp nào, để bạn hiểu đầy đủ các rủi ro và phần thưởng mà mỗi người mang theo.
Các loại Công Nghiệp
Đối với bất kỳ tòa nhà thương mại nào, sẽ có một hạng mục gắn liền với nó – Hạng A, Hạng B, Hạng C. Điều quan trọng là phải xem xét hạng nào sẽ có ý nghĩa nhất đối với khoản đầu tư của bạn vì một số tài sản này có nhiều khả năng thu được vốn hơn đánh giá cao trong khi những người khác sẽ phù hợp hơn, thay vào đó, để bảo toàn vốn.
Tất nhiên, lợi tức đầu tư của bạn sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố liên quan đến bất động sản mà bạn mua, nhưng việc xác định những điểm khác biệt trong các phân loại này có thể giúp thu hẹp trọng tâm của bạn khi bạn tiến lên trong quá trình tìm kiếm.
Công Nghiệp Loại A
Các tòa nhà Hạng A thường đại diện cho các kiến trúc mới nhất và chất lượng tốt nhất tồn tại trên thị trường. Các tài sản công nghiệp được xây dựng ngày nay được làm bằng vật liệu chất lượng cao và có các tiện nghi như trần nhà cao và hệ thống cơ khí và tiện ích hàng đầu.
Chúng thường có những người thuê có thu nhập cao với tỷ lệ trống thấp. Những bất động sản công nghiệp hàng đầu này cung cấp cho các nhà đầu tư sự an toàn rằng có rất ít vấn đề nổi cộm sẽ khiến họ phải đầu tư thêm vào tài sản của mình.
Tài sản loại A thường được định giá cao, đặc biệt nếu chúng được cho thuê toàn bộ, nhưng những tài sản loại A này mang lại ít rủi ro hơn cho các nhà đầu tư và có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho ai đó để bảo toàn vốn hoặc đầu tư thụ động vào một số các trường hợp.
Công Nghiệp Loại B
Thuộc tính loại B thường là các tòa nhà cũ hơn, nhưng cũng có thể là các tòa nhà mới mà không có tất cả tiện ích. Thu nhập cho thuê thường thấp hơn mức mà chủ sở hữu Hạng A, tuy nhiên, các tòa nhà Hạng B thường được bảo trì tốt, vì vậy các nhà đầu tư có thể xem những tài sản này là “cơ hội gia tăng giá trị” vì đôi khi chúng có thể được chuyển đổi thành các tòa nhà hạng A hoặc B + thông qua cải tạo và cải tiến.
Trong nhóm bất động sản công nghiệp Loại B này, đôi khi dễ dàng tìm được một thỏa thuận hấp dẫn hơn, bởi vì những tài sản này được xem là rủi ro cao hơn đối với người mua do các vấn đề về vị trí.
Bất động sản loại B có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho một nhà đầu tư đang tìm kiếm dòng tiền ngay lập tức và ngồi vào tài sản của họ trong khi đất tăng giá, nếu bất động sản đó nằm ở vị trí đáng mơ ước.
Một số bất động sản công nghiệp hiện đang được quy hoạch lại thành các khu đa gia đình hoặc hỗn hợp để tăng mật độ thành phố, vì vậy một nhà đầu tư có tầm nhìn xa hiểu biết có thể dự đoán chính xác liệu đầu tư bất động sản công nghiệp của họ có thể rơi vào loại hình này hay không.
Công Nghiệp Loại C
Thuộc tính loại C là các tòa nhà thường có tuổi đời từ 20 năm trở lên, có nhiều vấn đề bảo trì trì hoãn và đôi khi nằm ở những khu vực ít được mong muốn hơn.
Các tòa nhà hạng C thường mang lại giá thuê thấp nhất trên thị trường, điều này khiến cơ hội đầu tư thụ động trở nên ít hơn.
Đối với nhà đầu tư sẵn sàng bỏ thời gian, tiền bạc và sự sáng tạo vào loại bất động sản này, tài sản công nghiệp loại C có thể được chuyển đổi thành tài sản có giá trị cao hơn với một số cải tạo và cập nhật đáng kể và tạo ra lợi nhuận đáng kể nếu được thực hiện đúng cách.
Thuộc tính loại C cũng có thể là cơ hội tuyệt vời cho loại hình doanh nghiệp cho chủ sở hữu / người dùng vì những cải tiến mà bạn thực hiện không chỉ giúp ích cho doanh nghiệp của bạn mà còn tăng thêm giá trị cho tài sản mà bạn đã sở hữu!
Vị Trí bất động sản Công Nghiệp Và Hậu Cần
Công nghiệp có xu hướng mong muốn các địa điểm mang lại lợi nhuận lớn nhất với chi phí thấp nhất bằng cách đảm bảo rằng chi phí sản xuất, chi phí chung và phân phối ở mức tối thiểu.
Câu nói nổi tiếng “Vị trí, Vị trí và Vị trí” luôn đóng một vai trò to lớn đối với hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp công nghiệp.
Khi Thương mại điện tử tiếp tục mở rộng, một cụm từ mới “hậu cần, kho vận, hậu cần” hiện là cách tiếp cận mà nhiều doanh nghiệp đang áp dụng để tìm kiếm bất động sản công nghiệp.
Khoảng cách và vị trí hiện đang được kết hợp với thời gian di chuyển và phân tích tắc nghẽn giao thông để xác định mức độ hiệu quả về mặt hậu cần của trang web về khả năng nhận hàng hóa từ nhà cung cấp và sau đó vận chuyển chúng đến cơ sở tiêu dùng của họ.
Các loại bất động sản công nghiệp
Có nhiều loại sử dụng khác nhau đối với BĐS công nghiệp, và có nhiều loại cấu trúc khác nhau liên quan đến chúng, vì vậy điều quan trọng là phải làm quen với từng loại để biết loại người thuê chiếm từng loại BĐS.
Hãy nhớ rằng một số bất động sản này có thể đáp ứng các mục đích sử dụng công nghiệp khác, vì vậy việc biết kiến thức cơ bản của từng loại sẽ giúp xác định các loại lựa chọn đối tượng thuê mà bạn sẽ có khi mua bất động sản công nghiệp.
Đất Công Nghiệp
Đất công nghiệp được định nghĩa cơ bản khá dễ hiểu trong khi đó là đất được khoanh vùng công nghiệp, nhưng không có bất kỳ công trình nhà ở nào trên cơ sở của nó.
Một địa điểm như thế này không phải lúc nào cũng phải có một tòa nhà trên cơ sở của nó để một doanh nghiệp công nghiệp hoạt động. Đất có thể được sử dụng cho các mục đích như thiết bị đỗ xe, lưu trữ sỏi hoặc lớp phủ, hoặc bất kỳ hoạt động bề mặt nào khác.
Đầu tư vào đất công nghiệp cũng mang lại cho bạn cơ hội xây dựng từ đầu. Tỷ lệ trống trong lĩnh vực Công nghiệp của bất động sản thương mại từ trước đến nay rất thấp, vì vậy việc xây dựng một cấu trúc trong khu công nghiệp của bạn có nguy cơ có chỗ trống dài hạn thấp hơn nhiều so với các dự án phát triển bất động sản thương mại khác.
Nếu bạn sở hữu đất công nghiệp, bạn có thể đi một số con đường tốt để đạt được nhiều lợi ích nhất từ sự phát triển của mình. Khi phát triển bất cứ thứ gì, điều quan trọng luôn là đánh giá nhu cầu địa phương của thị trường của bạn nằm ở đâu.
Công Nghiệp Build-To-Suit
Bạn có thể đã nhìn thấy một tấm biển trên một mảnh đất trước đây có nội dung “xây dựng cho phù hợp”. Một tòa nhà phù hợp là một quảng cáo cho các doanh nghiệp có thể đang tìm kiếm không gian cho công ty của họ. Trong một tòa nhà phù hợp, chủ đất trả tiền xây dựng cấu trúc theo thông số kỹ thuật của người thuê và sau đó cho người thuê thuê lại tòa nhà đó sau khi tòa nhà được giao.
Xây dựng phù hợp với các lựa chọn có thể rất tốt cho các chủ sở hữu đất công nghiệp vì bạn không phải lo lắng về tỷ lệ trống vì bạn đã có người thuê. Nói cách khác, bạn đang có ai đó trả tiền cho bạn để tăng giá trị cho tòa nhà của bạn với ít rủi ro hơn so với việc xây dựng một tòa nhà đầu cơ.
Tuy nhiên, các tòa nhà đầu cơ cũng có thể là một cách tuyệt vời để tăng giá trị cho mảnh đất của bạn. Xây dựng một “tòa nhà đặc biệt” có nghĩa là về cơ bản bạn đang xây dựng một tòa nhà với mục đích đưa nó ngay lập tức ra thị trường.
Ví dụ: nếu tỷ lệ trống cho không gian nhà kho chung trong khu vực của bạn thấp, có thể khôn ngoan là bạn nên đi trước và đáp ứng nhu cầu bằng cách cung cấp một nhà kho hoàn toàn mới cho thị trường. Các tòa nhà đặc biệt có thể có rủi ro cao, nhưng cũng rất xứng đáng nếu bạn có thể đáp ứng nhu cầu đang thiếu ở thị trường địa phương của bạn.
Kho – nhà xưởng
Tài sản nhà kho số lượng lớn là sản phẩm công nghiệp lớn nhất và thường nằm trong phạm vi 10.000 – 500.000m2, các tài sản này thường phân bổ theo khu vực cho nhiều loại sản phẩm khác nhau và yêu cầu khả năng tiếp cận mạnh mẽ cho xe tải ra vào hệ thống đường cao tốc.
Những người thuê kho số lượng lớn đôi khi vận chuyển hàng hóa trực tiếp đến tay người tiêu dùng, nhưng thường thì những nhà kho này chủ yếu nhằm mục đích lưu trữ hàng hóa số lượng lớn và hoạt động như một chuỗi cung ứng chính cho vô số nhà bán lẻ và nhà phân phối.
Sản Xuất Nặng
Không gian sản xuất nặng thường bị cô lập trong các khu vực công nghiệp hóa mạnh nhất của các thành phố do sử dụng máy móc hạng nặng, hóa chất và nhu cầu điện năng.
Các loại thuộc tính này thường được sở hữu bởi các công ty quốc gia lớn hơn vì các thuộc tính công nghiệp nặng thường rất tùy chỉnh cho người dùng hiện tại và các yêu cầu cụ thể của họ.
Người thuê có xu hướng chiếm giữ những địa điểm này trong thời gian rất dài vì rất bất tiện khi di dời một cơ sở lớn như vậy, vì vậy nếu bạn tìm thấy cơ hội sở hữu một nhà máy sản xuất hạng nặng với người thuê đã ở sẵn, chắc chắn sẽ là một cơ hội để phát triển.
Công nghiệp nhẹ
Công nghiệp lắp ráp nhẹ có một lượng lớn giao nhau với không gian linh hoạt, nhưng không giống như sản xuất nặng, không gian lắp ráp nhẹ thường không được sử dụng để sản xuất vật liệu, chỉ đơn giản là để lắp ráp chúng và vận chuyển chúng đến các trung tâm phân phối.
Kho Lạnh
Kho lạnh nhằm lưu trữ thực phẩm và sản phẩm dễ hư hỏng. Chúng thường được sử dụng làm trung tâm phân phối cho chuỗi cửa hàng tạp hóa và yêu cầu hệ thống HVAC và thiết lập cách nhiệt có thể hỗ trợ và duy trì nhiệt độ trong khoảng từ 34 độ đến -10 độ.
Với sự gia tăng nhu cầu của người tiêu dùng đối với thực phẩm tươi sống và giao hàng tạp hóa, kho lạnh đã tăng lên đáng kể kể từ năm 2000. Khi việc giao hàng tạp hóa ngày càng trở nên tiện lợi hơn, những người bán hàng tạp hóa đang tìm cách trở nên hiệu quả hơn trong dịch vụ giao hàng của họ.
Dịch vụ giao hàng trong ngày đã được triển khai tại một số thành phố và xu hướng này sẽ không sớm biến mất. Trong vài năm tới, mức độ dịch vụ kịp thời này sẽ tiếp tục lan rộng đến các khu vực đô thị khác.
Tương tự như các khu sản xuất nặng, những không gian này được xây dựng dày đặc và tỷ lệ giữ chân người thuê có thể rất cao.
Các Trung Tâm Dữ Liệu
Trung tâm dữ liệu là các trung tâm dữ liệu rất phức tạp, thường ở các vị trí tập trung thường được trang bị hệ thống máy tính và thiết bị mạng tập trung cho mục đích lưu trữ, xử lý, phân phối hoặc cho phép truy cập vào lượng lớn dữ liệu.
Trung tâm dữ liệu cung cấp các dịch vụ quan trọng như lưu trữ, sao lưu và phục hồi dữ liệu, quản lý dữ liệu và kết nối mạng. Các trung tâm này thực hiện những việc như chạy các trang Web, e-mail và dịch vụ nhắn tin tức thời (IM), cung cấp các ứng dụng và lưu trữ đám mây, đồng thời cho phép giao dịch thương mại điện tử trong số nhiều thứ khác đòi hỏi máy tính xử lý.
Trong thế giới lấy công nghệ làm trung tâm ngày nay, hầu hết mọi doanh nghiệp đang hoạt động đều cần trung tâm dữ liệu của riêng mình hoặc cần quyền truy cập của người khác.
Các trung tâm dữ liệu cần ở gần các đường trục truyền thông chính có khả năng truy cập vào nguồn điện dự phòng và cực lớn có khả năng cấp nguồn cho các máy chủ và thiết bị viễn thông này.
Chúng cũng yêu cầu sàn chắc chắn để hỗ trợ trọng lượng của máy tính và hệ thống điện, cùng với hệ thống HVAC chuyên dụng, máy phát điện dự phòng và các thiết bị chuyên dụng khác.
Do số lượng lớn các thiết bị công nghệ cao, chuyên dụng mà các trung tâm này sử dụng, hệ thống điện và điện vận hành các tòa nhà này vô cùng phức tạp và tốn kém, khiến cho việc xây dựng mới các địa điểm này rất tốn kém.
Nếu phát triển một trong những cơ sở này, bạn nên làm việc với các chuyên gia có chuyên môn trong lĩnh vực này.
Phòng Trưng Bày Công Nghiệp
Các phòng trưng bày công nghiệp là sự kết hợp giữa bán lẻ và kho bãi. Sản phẩm này cho phép các nhà sản xuất trưng bày hàng hóa của họ trong một khung cảnh bán lẻ hơn đồng thời có cả vận chuyển và phân phối.
Các phòng trưng bày thường được bố trí dọc theo các thành phố, nơi chúng có thể đạt được tầm nhìn cao và người tiêu dùng dễ dàng tiếp cận. Thông thường, khoảng 50% diện tích phòng trưng bày được dành để bán hàng.
Nghiên Cứu Và Phát Triển
Các trang web Nghiên cứu và Phát triển giống như các danh mục bất động sản công nghiệp khác có thể đáp ứng được nhiều đối tượng người dùng. Những địa điểm này đôi khi có thể thuộc loại không gian linh hoạt vì chúng có thể là sự kết hợp hỗn hợp của văn phòng, nhà kho và không gian sản xuất.
Thông thường, người dùng trong các lĩnh vực như điện tử, công nghệ sinh học, hóa chất hoặc phát triển thuốc nhưng có thể được sử dụng bởi bất kỳ ai đang nghiên cứu sản phẩm hoặc khoa học mới.
Một số thuộc tính này được chuyên môn hóa cao để phù hợp với nhu cầu của những người dùng cụ thể với bố trí hệ thống ống nước, thông gió và điện tùy chỉnh.
Thông thường, các loại tòa nhà này nằm trong các khu công nghiệp hoặc trong các khuôn viên có các hoạt động tương tự khác.
Điều Gì Đang Thúc Đẩy Nhu Cầu Về Bất Động Sản Công Nghiệp?
Bất động sản công nghiệp đã phát triển trong nhiều thập kỷ, nhưng với sự gia tăng và việc áp dụng robot trong sản xuất, các công việc trước đây được thực hiện bằng tay nay đã được hoàn thành bởi các hệ thống tự động, giúp cắt giảm đáng kể chi phí lao động và thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp.
Bởi vì nhu cầu lao động của con người đang giảm trong các nhà máy sản xuất, nhiều công ty đang tìm cách đưa hoạt động, nơi họ sẽ có thể sản xuất hàng hóa của mình với chi phí thấp hơn.
Các thỏa thuận thương mại và chính sách đối ngoại cũng đang ảnh hưởng đến các doanh nghiệp để đưa sản xuất của họ trở lại nơi hoạt động của họ có thể được ổn định hơn về kinh tế và cung cấp nhiều việc làm hơn cho lực lượng lao động.
Thương Mại Điện Tử
Thương mại điện tử cũng tiếp tục bùng nổ khi bán lẻ truyền thống đang chứng kiến sự sụt giảm doanh số do người tiêu dùng chuyển sở thích mua sắm trực tuyến của họ. Các công ty như Amazon, Shopee, Lazada, Sendo, Tki… hiện có thể vận chuyển sản phẩm của họ trực tiếp đến người tiêu dùng ở một số khu vực đô thị chỉ trong vài giờ.
Hầu hết mọi nhà bán lẻ lớn đều có thành phần trực tuyến và khi công nghệ phát triển, nhiều công ty lớn này đang cắt giảm người trung gian và xử lý hoạt động của họ từ bên trong, điều này đang tạo ra nhu cầu lớn hơn về không gian công nghiệp.
Tại Sao Bạn Nên Đầu Tư Vào Bất Động Sản Công Nghiệp
Có nhiều con đường phát triển bất động sản công nghiệp, và mua những loại bất động sản này có thể là một trong những cách đầu tư tiền của bạn có lợi nhất. So với thị trường dân cư quá tập trung, không chỉ các bất động sản công nghiệp dễ tìm hơn mà còn ít phức tạp hơn khi giao dịch với tư cách là chủ sở hữu.
Các bất động sản công nghiệp yêu cầu bảo trì ít hơn nhiều và các doanh nghiệp công nghiệp có xu hướng ký hợp đồng thuê dài hạn để duy trì hoạt động kinh doanh của họ ổn định, mang lại thu nhập ổn định, dài hạn.
Tỷ lệ trống rất thấp, có nghĩa là nếu có doanh thu, bạn sẽ không mất nhiều thời gian để tìm người thuê mới, nhưng điều đó cũng có nghĩa là bạn sẽ dễ dàng thanh lý tài sản của mình nếu bạn muốn bán nó.
Hầu như luôn có một doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư tìm mua các tòa nhà công nghiệp và không giống như bất động sản nhà ở, không cần thiết phải sửa chữa hoặc cải tạo tòa nhà của bạn để bán nó vì thị trường bất động sản không bão hòa với các bất động sản tương tự khác.
- Bãi Trường Phú Quốc nằm ở đâu? tiềm năng bất động sản như thế nào?
- Khu công nghiệp Bàu Bàng Bình Dương có phát triển không?
- ‘Cẩm nang’ hướng dẫn lắp đặt cửa sổ phòng ngủ – cánh cửa đón nắng, đón gió và sinh khí cho căn phòng
- Đất chợ Bàu Bàng – Những lý do bạn không nên bỏ lỡ cơ hội đầu tư
- Rằm tháng 7 cúng cỗ chay hay cỗ mặn?
