Trong những năm gần đây, token hóa bất động sản đã nổi lên như một phương tiện đầu tư độc đáo với những lợi thế cho cả nhà phát hành và nhà đầu tư. Lĩnh vực bất động sản hiện chiếm khoảng 40% thị trường chứng khoán kỹ thuật số, trị giá khoảng 200 triệu đô la, theo báo cáo của công ty chứng khoán kỹ thuật số Atlas One có trụ sở tại Canada.
Token hóa bất động sản chuyển đổi giá trị của bất động sản thành mã thông báo được lưu trữ trên blockchain, cho phép quyền sở hữu và chuyển giao kỹ thuật số. Mỗi mã thông báo có thể phân chia này thể hiện một phần tỷ lệ sở hữu cổ phần trong bất động sản đó. Bài viết này khám phá xu hướng mới nổi của token hóa bất động sản, cũng như những lợi ích chính của nó và tiềm năng để nó cách mạng hóa thị trường đầu tư bất động sản.
Token hóa bất động sản hoạt động như thế nào?
Token hóa bất động sản là quá trình phân chia tài sản thực thành các mã thông báo được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu phi tập trung. Cơ sở dữ liệu phi tập trung này lưu trữ thông tin giống như một sổ cái kỹ thuật số và thường được gọi là blockchain. Các sổ cái phân tán mà mã thông báo bất động sản được thu thập được xác thực bởi mạng blockchain, được đồng bộ hóa và chia sẻ với tất cả những người tham gia mạng gần như ngay lập tức, ghi lại vĩnh viễn một sổ cái chính xác của các giao dịch mà công chúng thường có thể truy cập được.
Mã thông báo bất động sản tương tự như mã thông báo không thể thay thế (NFT), là các đơn vị dữ liệu không thể hoán đổi cho nhau được lưu trữ trên một chuỗi khối có thể được bán và giao dịch, ngoại trừ các mã thông báo bất động sản thường được gắn với giá trị của tài sản vật chất . Một mã thông báo bất động sản có thể đại diện, trong số những thứ khác:
- Quyền sở hữu một phần bất động sản
- Quyền sở hữu toàn bộ tài sản thực
- Lợi ích vốn chủ sở hữu trong một tổ chức kiểm soát bất động sản
- Lãi suất trong một khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản bất động sản, hoặc
- Quyền được chia lợi nhuận do bất động sản tạo ra
Mã thông báo bất động sản cũng có thể được phân biệt với ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) vì chúng cho phép một khoản đầu tư cụ thể được liên kết với một bất động sản cụ thể, trong khi REIT thường tạo điều kiện đầu tư vào các nhóm tài sản bất động sản khác nhau.
Các mã thông báo kỹ thuật số được tạo và phát hành trên một blockchain trong quá trình cung cấp mã thông báo bảo mật (STO), còn được gọi là cung cấp bảo mật được mã hóa hoặc cung cấp tài sản được mã hóa. Mỗi phần sở hữu được chuyển đổi thành mã thông báo và sau đó được mã hóa để cấp quyền sở hữu. Quyền sở hữu sau đó có thể được chuyển trực tiếp từ nhà đầu tư sang nhà đầu tư trên các thị trường chứng khoán kỹ thuật số bằng cách sử dụng các hệ thống giao dịch thay thế (ATS) gần như ngay lập tức với một khoản phí tương đối thấp.
Một trong những STO bất động sản thương mại thành công đầu tiên đã huy động được khoảng 18 triệu đô la Mỹ vào năm 2018 thông qua việc phát hành Đồng tiền Aspen, trong đó các mã thông báo kỹ thuật số đại diện cho quyền sở hữu phân đoạn đối với Khu nghỉ dưỡng sang trọng St. Regis Aspen ở Colorado, Hoa Kỳ.
Có một số ví dụ khác, chẳng hạn như một dự án ở Hoa Kỳ đang đặt mục tiêu huy động 100 triệu đô la Mỹ bằng cách cung cấp 100 triệu mã thông báo với giá 1 đô la Mỹ cho một dự án khu dân cư đa gia đình 24 tầng, 374 căn ở trung tâm thành phố San Jose, đang được phát triển bởi Alterra Worldwide .
Lợi ích của token hóa bất động sản
I. Rào cản gia nhập thấp hơn
Bằng cách tạo điều kiện đầu tư vào các phần nhỏ của bất động sản, token hóa bất động sản cho phép nhà đầu tư quy mô nhỏ tham gia và giảm bớt rào cản gia nhập đối với các nhà đầu tư bán lẻ. Do đó, mức tối thiểu thấp hơn và số tiền đầu tư nhỏ hơn có thể được tận dụng để hưởng lợi từ lợi nhuận cao tiềm năng có sẵn cho các khoản đầu tư bất động sản truyền thống – vốn thường yêu cầu vốn trả trước nhiều hơn đáng kể.
II. Khả năng tạo thanh khoản
Mã thông báo bất động sản có thể chuyển nhượng dễ dàng và an toàn bằng công nghệ blockchain, cho phép các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản trên thị trường bất động sản. Ngược lại, các tổ chức phát hành được cung cấp quyền tiếp cận với nhiều nhà đầu tư hơn.
III. Giảm chi phí giao dịch
Thông qua các quy trình tự động và sổ cái kỹ thuật số vĩnh viễn không thể thay đổi, công nghệ blockchain có tiềm năng hợp lý hóa các giao dịch đầu tư và giảm chi phí giao dịch. Do đó, các giao dịch đầu tư thường được hoàn thành nhanh hơn và với chi phí thấp hơn cho các bên liên quan, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn. Tokenization cũng cung cấp một loạt các lợi ích khác, chẳng hạn như theo dõi bảng vốn hóa theo thời gian thực, cải thiện khả năng truy cập và tính minh bạch cao hơn cho các nhà đầu tư tiềm năng.
Những cân nhắc chính liên quan đến token hóa bất động sản
I. Ý nghĩa của luật chứng khoán
Nói chung, token hóa bất động sản sẽ được coi là một bảo mật nhưng cần xem xét phân tích về từng token cụ thể ngay từ đầu. Nếu mã thông báo là bảo mật, việc phát hành mã thông báo như vậy sẽ phải tuân theo các yêu cầu hiện hành của bản cáo bạch hoặc phụ thuộc vào miễn trừ, chẳng hạn như miễn trừ “nhà đầu tư được công nhận”.
Ngoài các yêu cầu về bản cáo bạch, tổ chức phát hành phải xem xét các yêu cầu đăng ký áp dụng.
II. Đối chiếu với cơ quan đăng ký đất đai
Token hóa bất động sản yêu cầu phải điều chỉnh giao dịch áp dụng với hệ thống đăng ký đất đai hiện tại.
Vì mỗi khu vực pháp lý ở Canada có hệ thống đăng ký đất đai riêng, nên một tổ chức phát hành mã thông báo bất động sản sẽ được yêu cầu để điều chỉnh giao dịch với hệ thống đăng ký đất đai của các khu vực pháp lý nơi có bất động sản cơ bản.
Tương lai của token hóa bất động sản
Token hóa cung cấp một phương thức đầu tư vào tài sản bất động sản thuận tiện và tiết kiệm, nhưng là một phương tiện đầu tư tương đối mới, các cơ quan quản lý vẫn chưa thiết lập một khuôn khổ quy tắc nhất quán chi phối việc token hóa bất động sản.
Bản chất của nội dung được mã hóa tác động đến các khuôn khổ quy định sẽ áp dụng. Nói chung, là chứng khoán, mã thông báo tuân theo luật chứng khoán ở Canada. Hơn nữa, sự nhầm lẫn của thị trường và khoảng trống kiến thức đặt ra những thách thức cần phải vượt qua trước khi token hóa bất động sản có thể được áp dụng rộng rãi.
Token hóa bất động sản có tiềm năng chuyển đổi đầu tư bất động sản bằng cách tăng tính thanh khoản trong loại tài sản có tính thanh khoản lớn, giảm rào cản gia nhập đối với các nhà đầu tư bán lẻ và giảm chi phí giao dịch, nhưng các vấn đề như quy định thị trường rõ ràng, điều chỉnh với đăng ký quyền sở hữu đất và nhu cầu báo cáo tập trung các giao dịch hiện đang đưa ra các vấn đề cho những người tham gia thị trường.
Các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản quan tâm đến việc tận dụng xu hướng token hóa bất động sản nên tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia bao gồm, các chuyên gia pháp lý, tài chính và bất động sản.
