Các bất động sản kho bãi và không gian công nghiệp đã từng là thứ bị lãng quên, không phổ biến như bất động sản thương mại, không gian văn phòng và bán lẻ. Tuy nhiên, trong vài năm qua, tài sản công nghiệp này đã có sự trở lại đáng kinh ngạc, với mức tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.
Có vẻ như các nhà kho không thể được xây dựng và lấp đầy đủ nhanh – nhu cầu rất lớn và khả năng hoàn vốn là ổn định. Mặc dù nhu cầu tăng lên, không giống như các bất động sản cho thuê CRE và NNN khác, vẫn có nguồn cung dồi dào, Vì vậy, làm thế nào để bạn bắt đầu đầu tư vào bất động sản kho bãi?
Tại sao Đầu tư Bất động sản kho bãi là một Ý tưởng Tốt
Trước khi bạn đầu tư, hãy xem xét một số lý do tại sao đầu tư nhà kho là một ý tưởng tốt. Đầu tiên và quan trọng nhất, tăng trưởng. Thực hiện điện tử đã làm tăng vọt nhu cầu ngày càng có nhiều trung tâm phân phối và kho lưu trữ lớn hơn. Ngoài ra, lĩnh vực công nghệ đang chiếm lĩnh các địa điểm công nghiệp với tốc độ nhanh hơn.
- Amazon và các tổ chức thực hiện thương mại điện tử khác chịu trách nhiệm cho khoảng 40% hợp đồng thuê tài sản công nghiệp và con số đó đang tăng dần ( riêng Amazon đang bổ sung thêm hơn 50 địa điểm khác vào năm 2023) khi các công ty gấp rút đưa thương mại điện tử vào hoạt động kinh doanh của họ các mô hình.
- Các công ty và công ty khai thác bitcoin cũng chịu trách nhiệm về sự gia tăng nhu cầu nhà kho và không gian công nghiệp do nhu cầu về các trang trại máy chủ và thương mại trực tuyến.
- Mua sắm trực tuyến sau đại dịch và mua số lượng lớn là những tiêu chuẩn mới, tạo ra nhu cầu về bất động sản nhà kho và các nhà đầu tư bất động sản thương mại để giúp các công ty và nhà phát triển thêm địa điểm.
Những điều cần cân nhắc khi đầu tư vào bất động sản kho bãi
Khi bạn bắt đầu hành trình đầu tư bất động sản kho bãi, sẽ rất hữu ích nếu bạn biết các loại nhà kho, không gian công nghiệp và trung tâm phân phối khác nhau có thể có sẵn. Mỗi loại có những đặc điểm khác nhau và sẽ có cấu trúc thuê khác nhau, vì vậy hãy đảm bảo thực hiện nghiên cứu của bạn khi bạn thu hẹp phạm vi của mình cho những gì bạn quan tâm và phù hợp với mục tiêu tài chính và lối sống của bạn.
Việc biết người thuê cũng rất quan trọng. Người thuê là một công ty cấp đầu tư , một chủ sở hữu nhượng quyền thương mại lớn hay một doanh nghiệp tư nhân? Bạn muốn người thuê đáng tin cậy nhất với tài chính tốt nhất có thể.
Các đặc điểm về nhà kho & sở hữu công nghiệp để so sánh
- Các loại nhà kho
- Thuộc tính Lớp B, C, D
- Các loại hình cho thuê kho bãi
Các loại kho bãi để bán
- kho thực hiện thương mại điện tử (trung tâm phân phối)
- Kho sản xuất
- Kho bảo quản
- Trung tâm phân phối (kho cực lớn)
- Nhà kho linh hoạt (không gian văn phòng và nhà kho trong một)
- Kho công nghệ
- Kho công cộng
- Kho tư nhân (kho loại C)
- Kho tổ chức (ngân hàng, bệnh viện, đường sắt, v.v.)
- Kho tự động
- Kho tự bảo quản
- Nhà kho được kiểm soát khí hậu
- Nhà kho dịch vụ ăn uống
- Kho nguyên liệu
- Nhận, đóng gói và chuyển kho
Cân tất cả các tùy chọn: Nhà kho loại B, C, D và các tòa nhà công nghiệp
Ngoài các kho mới để bán, còn có sự khan hiếm của các tòa nhà công nghiệp cũ để bán ở các vị trí đắc địa trong đô thị và ngoại ô, có nghĩa là các nhà đầu tư CRE đang cạnh tranh để mua các tòa nhà công nghiệp đã lỗi thời hoặc cũ trước đó. Trong trường hợp này, tòa nhà Hạng B, C hoặc D có thể là một lựa chọn đầu tư tuyệt vời.
Những tòa nhà này thường được coi là quá cũ để cho thuê, tuy nhiên, những nhà kho “Last Mile” này thường có diện tích dưới 200.000 feet vuông và được các chuyên gia coi là cơ hội lý tưởng cho các nhà đầu tư quan tâm đến việc mua bất động sản công nghiệp và nhà kho.
Ngược lại, một số chuyên gia cho rằng nên tránh sử dụng các kho cũ. Họ tuyên bố rằng vì các công ty thương mại điện tử sử dụng các hệ thống robot tinh vi để xử lý khối lượng lớn đơn đặt hàng nhận được hàng ngày, các kho hàng cũ kỹ này đòi hỏi đầu tư quá nhiều để đưa chúng lên nhanh chóng. Họ cũng có thể thiếu các thiết kế cao hơn phổ biến đối với các trung tâm phân phối mới được xây dựng nhằm tối đa hóa không gian. Thay vào đó, các chuyên gia này khuyên bạn nên đầu tư vào các tòa nhà kho hoàn toàn mới, có thể được xây dựng nhanh chóng và dễ dàng.
Không bao giờ là một ý kiến hay khi loại trừ các nhà kho Hạng B, C hoặc D. Vì đất đai khan hiếm, tỷ lệ cao các kho hàng để bán sẽ là Hạng B, C hoặc D. Amazon và các công ty thương mại điện tử khác thường sẽ đánh đổi chi phí trang bị thêm các tòa nhà cũ hơn, ít chức năng hơn này để có quyền truy cập vào các vị trí cao cấp, trung tâm – các thuộc tính định vị.
Mặc dù các nhà kho hạng C và hạng D có thể nằm trong danh mục đầu tư CRE “rủi ro hơn”, nhưng chúng có xu hướng cung cấp một số lợi tức tiền mặt tiềm năng tốt nhất . Tốt nhất bạn nên cân nhắc tất cả các lựa chọn của mình khi đầu tư vào bất động sản kho bãi.
Các loại hình cho thuê kho bãi
- Cho thuê ròng ba lần tuyệt đối (NNN)
- Cho thuê ròng kép (NN) (còn có thể được gọi là thuê gộp sửa đổi hoặc NNN sửa đổi)
- Cho thuê gộp
- Cho thuê mặt bằng
Các loại hình cho thuê kho bãi khác nhau, giống như bất kỳ loại hình bất động sản thương mại nào khác. Nhiều hợp đồng cho thuê ròng ba lần (NNN) tuyệt đối , có nghĩa là bạn sở hữu tài sản và người thuê trả tiền và chăm sóc mọi thứ khác. Điều này cho phép bạn sống và làm việc từ bất cứ đâu và sở hữu một nhà kho ở bất kỳ thành phố nào trong bất kỳ tiểu bang nào mà không phải lo lắng vì không có trách nhiệm hoặc chi phí cho chủ nhà.
Các hình thức cho thuê khác bao gồm NNN tuyệt đối được sửa đổi và lưới kép (NN), có thể yêu cầu chủ nhà chịu trách nhiệm về một số thứ, như mái nhà, bãi đậu xe và cấu trúc. Trong hợp đồng thuê đã sửa đổi, chủ nhà cũng có thể được yêu cầu đóng thuế bất động sản và bảo hiểm.
Trong hợp đồng thuê gộp, còn được gọi là hợp đồng thuê trọn gói, chủ sở hữu bất động sản / chủ nhà thanh toán tất cả các chi phí, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí vận hành, CAM và bảo trì, sau đó tính một số tiền thuê bao gồm tất cả các chi phí hàng tháng. Sau đó, người thuê sẽ trả một khoản tiền thuê cơ bản hoặc “tổng”, bao gồm phần chia theo tỷ lệ hoặc “theo tỷ lệ” của những chi phí đó.
Một hợp đồng thuê mặt bằng của NNN tách quyền sở hữu tòa nhà khỏi thửa đất. Nếu bạn mua bất động sản kho bãi hoặc thuê mặt bằng, bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm cho chủ nhà, rủi ro rất thấp và có được đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, một hạn chế có thể là bạn không thể khấu hao vì bạn không sở hữu tòa nhà (trừ khi người thuê nhà bỏ đi).
Cách ước tính giá trị của không gian kho bãi
Giá trị bất động sản kho bãi được ước tính bằng cách sử dụng một số yếu tố, một số yếu tố bao gồm kích thước, vị trí và không gian sẽ được sử dụng để làm gì. Để tính toán, hãy bắt đầu bằng cách so sánh tài sản với các kho tương tự trong cùng khu vực hoặc thành phố. Vì hầu hết không gian nhà kho được định giá theo foot vuông, bạn sẽ muốn thu thập các số đo chính xác. Liên hệ với các chủ sở hữu khác hoặc nhà môi giới bất động sản địa phương để xác định chi phí trung bình cho mỗi foot vuông trong khu vực của bạn.
Tiếp theo, đánh giá tình trạng của kho bãi. Nó cũ hơn và kém an toàn hơn? Nó có chứa bất kỳ thiết bị chuyên dụng nào không, hay chỉ đơn giản là không gian trống? Nó chứa những loại xe nâng nào? Loại hình cho thuê và tiềm năng của người thuê là gì? Đã có người thuê hoặc một người đang để mắt đến không gian? Tất cả những điều này sẽ ảnh hưởng đến giá thành của kho hàng.
Hầu như không thể tìm ra giá trị của một nhà kho và tiềm năng cho thuê nếu không có chuyên môn trong lĩnh vực này.
Đầu tư vào kho bãi ở đâu?
Bạn nên đầu tư kho bãi ở đâu? Khả năng nhận / giao sản phẩm nhanh chóng là một thành phần quan trọng trong việc lựa chọn địa điểm cho nhà kho. Đối với các công ty thương mại điện tử, các kho hàng cần nằm gần phương tiện giao thông và có lối đi đến sân bay, cảng biển ngoài đường cao tốc. Lựa chọn địa điểm là rất quan trọng, đặc biệt là vì chi phí đưa sản phẩm hoặc nguyên vật liệu vào và vận chuyển nó có thể chiếm 60% chi phí của một công ty.
Các công ty phân phối cũng cần phải ở gần các trung tâm dân số lớn hơn, vì đó là nơi có nhiều xe tải hơn – cần thiết để giao hàng xuyên quốc gia – được đặt. Tuy nhiên, không phải trung tâm dân cư lớn nào cũng được coi là khu vực đắc địa. Trong một số trường hợp, lưu lượng truy cập tăng và giá đất cao hơn có thể khiến chúng trở nên kém hấp dẫn hơn.
Nếu bạn chọn một bất động sản kho bãi cho thuê ròng ba lần tuyệt đối với người thuê có tín dụng cao đảm bảo hợp đồng thuê, bạn có thể sở hữu một tài sản ở bất kỳ tiểu bang nào mà không phải lo lắng về chi phí bảo trì và chủ nhà.
Tóm tắt: Đầu tư vào kho bãi & Bất động sản Công nghiệp
Thị trường bất động sản công nghiệp và kho bãi đang diễn ra mạnh mẽ không hề chậm lại, khiến việc đầu tư bất động sản kho bãi là điều đáng cân nhắc. Chúng tôi hy vọng hướng dẫn này hữu ích và cho thấy rằng với bất kỳ hình thức đầu tư nào. Hãy chắc chắn xem xét loại và tuổi của kho bãi, chất lượng của người thuê, cơ cấu thuê, vị trí và có được đánh giá về giá trị trước khi đầu tư.
