Có rất nhiều cách để kiếm tiền khi đầu tư vào bất động sản. Một cách tiếp cận đầu tư không thực sự liên quan đến tài sản, ít nhất là không liên quan đến thời điểm mua. Trong loại hình đầu tư này, bạn sẽ mua mảnh đất mà bất động sản trong tương lai sẽ tọa lạc. Tìm hiểu năm rủi ro bạn có thể gặp phải khi đầu tư vào bất động sản.
Những gì có thể được phát triển trên đất?
Khả năng sử dụng đất đai là vô tận. Mặc dù các yêu cầu về quy hoạch sẽ hạn chế những gì có thể được xây dựng trên một thửa đất cụ thể, nhưng nói chung, bất cứ thứ gì có thể được phát triển trên một mảnh đất thô, bao gồm những điều sau đây:
- Nhà một gia đình
- Biệt thự – nhà vườn
- Không gian văn phòng
- Không gian bán lẻ
- Dự Án Nhà Phố
- Khách sạn
- Trung tâm mua sắm
- Bệnh viện
- Nông trại
- Bãi đậu xe
Mục tiêu của bạn khi mua đất là gì?
Trước khi thực sự mua một mảnh đất, bạn phải quyết định mục tiêu đầu tư của mình là gì?. Có một số chiến lược khác nhau cần xem xét và nó không phải là một kích thước phù hợp với tất cả các cách tiếp cận. Hai nhà đầu tư khác nhau có thể có hai cách tiếp cận rất khác nhau đối với cùng một mảnh đất. Ngoài ra, cùng một nhà đầu tư có thể có hai cách tiếp cận khác nhau đối với hai lô đất khác nhau.
Hãy xem xét bảy chiến lược sau đây để xem xét khi mua đất:
- Mua và bán : Trong cách tiếp cận này, về cơ bản bạn đang lật tung đất. Bạn tin rằng bạn đã mua mảnh đất thấp hơn giá trị thị trường và hy vọng bạn có thể tìm được một người mua khác sẵn sàng trả bằng hoặc hơn giá trị thị trường. Bạn đang hy vọng bán được nhanh chóng mà không cần làm thêm hoặc không phải làm thêm gì trên mảnh đất của bạn.
- Mua và giữ : Trong cách tiếp cận này, bạn mua đất và giữ nó trong một khoảng thời gian. Bạn tin rằng đất sẽ tăng giá trị. Bạn vẫn sẽ phải trả thuế đối với đất cũng như bất kỳ chi phí bổ sung nào để duy trì đất trong thời gian này. Đây là một cách tiếp cận phổ biến ở các khu vực đang được tái định cư. Nhà đầu tư mua đất với hy vọng rằng họ có thể bán nó cho một nhà phát triển trong tương lai khi khu vực này trở nên phổ biến hơn.
- Mua, phát triển và nắm giữ: Trong cách tiếp cận này, bạn đang mua một mảnh đất thô với ý định tự mình phát triển mảnh đất đó. Ví dụ, bạn có thể xây một khu phức hợp nhà phố mà bạn sẽ cho những người thuê nhà ở cho thuê. Bạn cũng có thể quyết định xây dựng một trung tâm mua sắm mà bạn có thể cho những người thuê bán lẻ thuê lại. Một lựa chọn khác có thể là phát triển một nhà hàng, quán ăn… và bạn sẽ điều hành và quản lý.
- Mua, canh tác và nắm giữ: Trong cách tiếp cận này, bạn quan tâm đến việc sử dụng đất thực tế hơn là xây dựng tài sản trên đất. Ví dụ, bạn có thể muốn trồng trọt trên đất, sử dụng nó để chăn nuôi, thiết lập một trang trại hoặc thiết lập một vườn nho,…. Bạn sẽ chủ động quản lý đất và hy vọng sẽ kiếm được lợi nhuận từ những gì đất có thể tạo ra.
- Mua, trải qua quy trình nhận quyền và bán : Trong trường hợp này, bạn sẽ mua đất và sau đó thực hiện quy trình phân vùng bất động sản cho mục đích sử dụng cụ thể. Ví dụ, có thể có một khu đất đã được quy hoạch để sử dụng cho mục đích thương mại, nhưng bây giờ khu vực này đã phát triển, nó sẽ là một địa điểm tuyệt vời cho một tòa nhà dân cư cao tầng mới. Nếu bạn có thể chia đất để làm thổ cư, điều đó sẽ làm cho đất trở nên có giá trị hơn đối với các nhà phát triển tiềm năng và mong muốn hơn, vì đó là một bước bổ sung mà họ không phải tự làm.
- Mua, phát triển và bán : Trong trường hợp này, bạn mua đất với ý định tự phát triển đất và sau đó bán cho người sử dụng cuối cùng. Ví dụ, bạn mua đất, xây một ngôi nhà mới và sau đó bán nó cho người mua muốn ở trong đó. Một ví dụ khác, bạn thiết lập một vườn nho và bán nó cho người mua, người sẽ quản lý và điều hành vườn nho.
- Mua, phát triển và thuê: Cuối cùng, bạn có thể phát triển đất và sau đó cho người khác thuê đất. Ví dụ, bạn có thể mua đất và quyết định đặt một bãi đậu xe trên đó vì không có nhiều bãi đậu xe trong khu vực. Chủ một bất động sản gồm nhiều gia đình gần đó hỏi liệu họ có thể thuê nhiều chỗ của bạn không vì họ không có đủ chỗ đậu xe cho người thuê.
Những rủi ro khi mua đất cần cân nhắc
Một mảnh đất chưa phát triển chắc chắn sẽ chứa đựng những khả năng vô tận. Tuy nhiên, bạn sẽ sớm phát hiện ra rằng có nhiều hạn chế và thách thức bạn sẽ phải đối mặt khi cố gắng phát triển hoặc bán mảnh đất này. Chính phủ có thể hạn chế loại tài sản có thể xây dựng hoặc cách sử dụng đất. Bạn có thể gặp phải các vấn đề về môi trường, chẳng hạn như lũ lụt hoặc chất gây ô nhiễm.
5 rủi ro khi mua đất cần lưu ý
Phân loại khoanh vùng
Một vấn đề chính mà bạn có thể gặp phải khi mua đất là các vấn đề về quy hoạch vùng đất có thể được sử dụng. Mỗi thị trấn đều có kế hoạch sử dụng đất. Về cơ bản, điều này chia thị trấn thành các khu vực khác nhau bao gồm thương mại, khu dân cư, nông nghiệp, công nghiệp, lịch sử, hoặc thậm chí cả khu hỗn hợp.
Sử dụng đất : Vấn đề đầu tiên bạn phải giải quyết là cách thức sử dụng đất. Nếu đất được quy hoạch để ở và bạn có kế hoạch xây dựng nhà ở trên đất thì bạn không có vấn đề gì.
Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi cách khoanh vùng đất đai, bạn có thể có một trận chiến trong tay. Ví dụ: đất được quy hoạch để sử dụng làm nhà ở và bạn muốn xây dựng một bất động sản thương mại. Một số phân loại phân vùng này đã có từ nhiều thập kỷ trước, vì vậy thị trấn có thể sẵn sàng phân loại lại đất nếu chức năng mới phù hợp với bố cục hiện tại của thị trấn. Những lần khác nó không phải là dễ dàng như vậy.
Bạn sẽ phải kiến nghị với thị trấn để được phân loại lại đất. Nhiều thị trấn sẽ muốn bạn chứng minh rằng đã có một sự thay đổi đáng kể đối với khu vực lân cận sẽ đảm bảo sự thay đổi trong phân vùng. Bạn sẽ phải gửi một đề xuất về những gì bạn sẽ xây dựng trên bản vẽ. Bạn sẽ phải chứng minh rằng sự phát triển của bạn phù hợp với quy hoạch phát triển đất đai hiện có của thị trấn và nó sẽ không có bất kỳ tác động tiêu cực nào, chẳng hạn như khiến các khu vực lân cận bị ngập lụt hoặc gia tăng giao thông.
Có thể sẽ có một phiên điều trần công khai. Ngay cả khi bạn có thể có được hội đồng thị trấn, bạn có thể có một cuộc chiến riêng với những người hàng xóm, những người sẽ kiến nghị ngăn cản bạn không thể xây dựng.
Giới hạn phân vùng
Yếu tố thứ hai cần xem xét khi mua đất là quy mô của dự án mà bạn sẽ được phép xây dựng. Khi xây dựng hoặc cải tạo một bất động sản thương mại, có thể sẽ có các yêu cầu về quy hoạch đối với tỷ lệ đất trên tòa nhà hoặc mức độ lớn của một cấu trúc hoặc tòa nhà khác mà bạn có thể có. Các cân nhắc khác bao gồm:
- Yêu cầu về khoảng lùi : Thường có một đoạn sẽ yêu cầu thuộc tính của bạn phải được xây dựng cách các đường thuộc tính lân cận một khoảng cách nhất định. Điều này bao gồm mặt trước, có thể là đường phố, hai bên và phía sau. Các cấu trúc cố định, chẳng hạn như nhà, gara…, phải được xây dựng cách tài sản một khoảng nhất định. Tùy thuộc vào kích thước của lô đất bạn đang xem, điều này có thể ảnh hưởng lớn đến kích thước của cấu trúc có thể được xây dựng, có khả năng khiến nó không đáng để đầu tư.
- Phạm vi an toàn : Được áp dụng để ngăn chặn các vấn đề về lũ lụt. Phải có một tỷ lệ nhất định của lô đất không được che chắn, nơi mưa có khả năng thoát nước để không làm ngập các tài sản lân cận.
- Tỷ lệ diện tích sàn : Diện tích mặt bằng của mỗi tầng của bất động sản (một số thị trấn nhất định bao gồm tầng hầm, những thị trấn khác thì không) sẽ được cộng lại với nhau và sau đó chia theo kích thước của lô đất. Tổng diện tích sàn chỉ có thể là một tỷ lệ % nhất định của kích thước lô đất mà mỗi thị trấn sẽ xác định.
- Chiều cao : Bạn cần biết chiều cao của cấu trúc mà bạn có thể xây dựng. Nếu bạn đang lên kế hoạch xây dựng một tòa nhà cho 3 gia đình, nhưng thị trấn sẽ không cho phép xây dựng nhiều hơn hai tầng tại vị trí đó, thì khoản đầu tư sẽ không có ý nghĩa về tiền bạc đối với bạn.
- Các tòa nhà : Sẽ có các hạn chế về kích thước và vị trí của các cấu trúc như nhà để xe và nhà kho. Có thể có một yêu cầu về số lượng chỗ đậu xe là cần thiết cho kích thước của bất động sản. Một số thị trấn thậm chí có thể yêu cầu những không gian này được che phủ.
Rủi ro khi mua đất – Vấn đề môi trường
Rủi ro khi mua đất thứ 3: khi mua đất thô là bạn không biết những gì nằm bên dưới đất. Bạn có thể gặp phải lượng chất phóng xạ… Đất có thể không ổn định và không thích hợp để xây dựng. Nếu bạn xây dựng trên nền đất không ổn định, nó có thể khiến nền móng của tài sản của bạn bị nứt.
Đất có thể nằm trong vùng lũ lụt. Đây sẽ không phải là hạn chế nếu bạn có thể nâng cao tài sản lên hoặc thay đổi cấp độ của đất để ngăn lũ lụt.
Rủi ro khi mua đất – Tiếp cận các tiện ích
Có dễ dàng nhận được các tiện ích tại vị trí không? Điều này bao gồm hệ thống thoát nước, nước sinh hoạt, điện, gas, điện thoại, cáp và Internet. Các bất động sản lân cận có các dịch vụ này không, hay lô đất của bạn đang ở nơi hoang vắng.
Nếu bất động sản của bạn ở giữa hư không và không có đường ống thoát nước, bạn có thể thực hiện kiểm tra độ thấm trên đất để xác định xem có thể lắp đặt hệ thống tự hoại trong khu nhà hay không. Thử nghiệm này xác định mức độ nhanh chóng của nước thoát qua đất. Giả sử vùng đất đó vượt qua bài kiểm tra độ thấm, bạn cũng sẽ phải đào một cái giếng để lấy nước uống, điều này sẽ dễ dàng hơn.
Đưa những tiện ích này vào tài sản của bạn có thể là một khoản chi phí đáng kể. Nếu bạn không thể truy cập vào các tiện ích cần thiết, đó là một thảm họa cho bất kỳ sự phát triển tiềm năng nào mà bạn đang xem xét.
Không có Thu nhập, nhưng chi phí lại cao
Khi bạn mua đất thô, không có gì trên đất, vì vậy nó không tạo ra thu nhập. Rất khó để vay vốn trên những mảnh đất trống, vì vậy bạn có khả năng phải trả tiền mặt cho mảnh đất đó, khiến cho khoản đầu tư bị ràng buộc.
Không có thu nhập nào được tạo ra, nhưng bạn vẫn sẽ chịu trách nhiệm cho các chi phí trên đất. Chi phí chính sẽ là thuế. Bạn cũng có thể phải trả tiền để duy trì đất, chẳng hạn như cắt cỏ thường xuyên.
