Nếu bạn là người mới tham gia giao dịch đầu tư bất động sản, bạn có thể tự hỏi hợp đồng bất động sản là gì và các loại khác nhau có thể là gì. Các hợp đồng đầu tư bất động sản này có vai trò gì? Và, có lẽ còn quan trọng hơn, những lợi ích mà họ cung cấp cho các nhà đầu tư?
Về cơ bản có bốn loại hợp đồng bất động sản: hợp đồng thỏa thuận mua bán, hợp đồng chứng thư bảo lãnh, hợp đồng thuê và hợp đồng ủy quyền. Mỗi loại có cách sử dụng và quy định khác nhau. Bài viết này sẽ đề cập đến các hợp đồng bất động sản khác nhau và cung cấp cho bạn kiến thức nền tảng để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.
Hợp đồng bất động sản là gì?
Hợp đồng bất động sản là một văn bản ràng buộc về mặt pháp lý bao gồm các điều khoản được thỏa thuận khi hai hoặc nhiều cá nhân thương lượng một giao dịch bất động sản.
Các điều khoản nêu trong hợp đồng có hiệu lực khi ký kết. Chúng thường bao gồm các chi tiết như dự phòng bất động sản , những thiết bị nào được bao gồm, số tiền đặt cọc, người chịu trách nhiệm thanh toán chi phí đóng và ngày kết thúc.
Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn sẽ thấy mình đang đàm phán và ký kết các hợp đồng bất động sản bất cứ khi nào bạn đạt được một thỏa thuận.
Xây dựng hợp đồng bất động sản
Nói một cách đơn giản, hợp đồng bất động sản nhằm mục đích làm rõ quá trình mua nhà đồng thời cung cấp sự bảo vệ cho cả người mua và người bán. Có thể hữu ích khi ghi nhớ điều này khi bạn bắt đầu xây dựng hợp đồng bất động sản.
Để bắt đầu, một người mua tiềm năng sẽ gửi đến lời đề nghị chính thức của họ. Người bán có thể từ chối hoặc phản đối đề nghị, thực hiện các thay đổi đối với các mục như giá mua, chi phí đóng hoặc các khoản dự phòng.
Vì vậy, bắt đầu phần đàm phán của việc xây dựng một hợp đồng bất động sản. Từ đó, người mua có thể chọn sửa đổi hoặc chấp nhận các điều khoản mới – điều chỉnh các mục tương tự được liệt kê ở trên. Thường thì quá trình này xảy ra giữa các đại lý bất động sản của người mua và người bán. Những gì họ quyết định cuối cùng sẽ trở thành hợp đồng bất động sản của họ.
Hợp đồng bất động sản có ràng buộc pháp lý không?
Hợp đồng bất động sản trở nên ràng buộc về mặt pháp lý khi tài liệu đảm bảo tình trạng của bất động sản và được cả hai bên ký kết. Nói một cách đơn giản hơn: một hợp đồng chỉ trở nên ràng buộc về mặt pháp lý khi nó được ký kết và đóng dấu.
Các hợp đồng bất động sản được niêm phong bởi các tài sản và sau đó được ký bởi những người ở một trong hai phần cuối của thỏa thuận. Để có được cả hai chữ ký, tất cả các bên phải đồng ý trước khi hợp đồng được coi là hợp lệ. Nếu một bên phản đối, hợp đồng ban đầu sẽ không có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý vì cả hai cá nhân đều không đồng ý với các điều khoản.
Các nhà đầu tư có thể thực hiện một số bước để đảm bảo sự thành công của hợp đồng bất động sản. Trước tiên, mọi người phải hiểu những gì được nêu trong thỏa thuận. Điều này sẽ yêu cầu sử dụng ngôn ngữ hàng ngày, tránh viết tắt và xem xét bất kỳ khu vực nào có thể gây nhầm lẫn.
Các nhà đầu tư cũng nên chắc chắn bao gồm ngày hết hạn, vì các hợp đồng bất động sản thường nhạy cảm về thời gian. Bao gồm các thời hạn trong hợp đồng và nêu rõ điều gì sẽ xảy ra nếu chúng không được đáp ứng (thông thường, điều này sẽ dẫn đến việc phá vỡ hợp đồng).
Yêu cầu của hợp đồng bất động sản
Như với hầu hết các hợp đồng, các yêu cầu phải được đáp ứng trước khi hợp đồng bất động sản có thể có hiệu lực. Dưới đây là tất cả các yêu cầu cần thiết trong hợp đồng bất động sản:
- Lời đề nghị: Bên thứ nhất sẽ đưa ra lời đề nghị cho bên thứ hai dưới hình thức hợp đồng bất động sản. Họ phải viết nó, ký tên, sau đó đưa nó cho bên thứ hai. Sau đó, bên thứ hai có thể chấp nhận, từ chối hoặc đưa ra phản bác.
- Chấp nhận ký kết: Bên thứ hai chấp nhận đề nghị bằng cách ký kết hợp đồng bất động sản. Người liên hệ bắt buộc phải có chữ ký gốc của hai bên. Bất kỳ thay đổi nào của một trong hai bên phải được thực hiện. Trong trường hợp phản đối, ưu đãi ban đầu sẽ bị hủy bỏ và không có giá trị pháp lý ràng buộc đối với một trong hai bên. Nếu đề nghị bị từ chối, hợp đồng sẽ bị chấm dứt. Nếu bạn không nhận được phản hồi, hợp đồng sẽ hết hạn vào ngày được chỉ định.
- Cân nhắc: Cân nhắc cho biết thứ gì đó có giá trị sẽ được trao đổi giữa hai bên (phổ biến nhất là dưới dạng tiền). Sự cân nhắc cũng có thể là một tài sản khác hoặc một lời hứa về hiệu suất.
- Năng lực pháp lý: Cả hai bên phải có đủ điều kiện để giao kết hợp đồng bất động sản. Những người không có khả năng hợp pháp bao gồm trẻ vị thành niên, người bị suy giảm trí tuệ, v.v.
- Tính hợp pháp: Hợp đồng bất động sản không thể bao gồm bất kỳ hành động bất hợp pháp nào.
Những gì cần bao gồm trong hợp đồng bất động sản
Hợp đồng được sử dụng để kết thúc các loại giao dịch bất động sản khác nhau, và mỗi thỏa thuận sẽ khác nhau tương ứng. Tuy nhiên, có một số yếu tố cần thiết đối với bất kỳ hợp đồng bất động sản nào mà bạn nên làm quen. Bằng cách hiểu các tài liệu cần thiết, bạn có thể giúp đảm bảo mỗi thỏa thuận bạn tham gia là toàn diện và chính xác. Danh sách sau đây phác thảo các mục cần bao gồm trong các hợp đồng và hợp đồng bất động sản khác nhau:
- Giá cả và thời điểm: Hai yếu tố cơ bản nhất cần thiết cho mọi hợp đồng bất động sản là giá mua cuối cùng của bất động sản và thời gian giao dịch. Phần này của hợp đồng cần nêu rõ khi nào các khoản dự phòng sẽ được hoàn thành và khi nào quyền sở hữu sẽ được chuyển giao. Cả hai bên cần hiểu rõ thông tin này để việc mua bán diễn ra thành công, và thông thường hợp đồng bất động sản sẽ mở với những gì.
- Dự phòng: Dự phòng đề cập đến bất kỳ mục nào phải được hoàn thành để giao dịch được thực hiện. Mỗi loại dự phòng sẽ quy định cách thức và thời gian thực hiện. Ví dụ, người bán có thể cần sửa chữa một số tài sản trước thời hạn đóng cửa. Nếu các trường hợp bất thường không được đáp ứng, cả hai bên có quyền từ bỏ thỏa thuận.
- Chi tiết Kiểm tra: Loại dự phòng phổ biến nhất là những trường hợp liên quan đến việc kiểm tra nhà. Mọi hợp đồng bất động sản nên bao gồm một điều khoản dự phòng cho phép người mua bỏ đi nếu việc kiểm tra tài sản không đi đúng kế hoạch. Họ nên chỉ định những sửa chữa nào, nếu có, mà người bán phải thực hiện trước khi đóng cửa. Chi tiết kiểm tra (và các trường hợp dự phòng) sẽ làm rõ kỳ vọng cho cả hai bên và bảo vệ người mua khỏi bị buộc vào một giao dịch mà họ không đăng ký.
- Điều khoản tài trợ: Điều quan trọng là cũng phải bao gồm một khoản dự phòng cho phép người mua rút lui khỏi giao dịch nếu nguồn tài chính của họ bị thất thoát. Trong một số trường hợp, bạn nên thêm điều khoản bảo vệ người mua nếu căn nhà trước đó của họ không bán được.
- Chi phí đóng: Luôn chỉ rõ ai chịu trách nhiệm thanh toán chi phí và luôn theo dõi thông tin này. Trong nhiều trường hợp, người bán có thể chịu trách nhiệm trang trải các chi phí này, nhưng nó có thể được chôn trong hợp đồng. Đảm bảo thông tin chi phí đóng cửa phải rõ ràng trong bất kỳ hợp đồng bất động sản nào để tránh nhầm lẫn.
- Bảo hành: Một số người bán sẽ bao gồm bảo hành tại nhà khi quảng cáo tài sản. Điều này có nghĩa là để trang trải các chi phí sửa chữa nhất định, mặc dù tất cả phụ thuộc vào người bán. Nếu có bảo hành cho tài sản, nó cần phải được liệt kê trong hợp đồng, vì vậy cả hai bên hiểu ai là người chịu trách nhiệm về những gì.
- Mặc định hợp đồng: Rất phổ biến đối với các hợp đồng bất động sản quy định điều gì sẽ xảy ra nếu một hoặc nhiều bên vỡ nợ. Điều này không chỉ đặt ra những kỳ vọng rõ ràng cho người mua và người bán mà còn giúp tránh các thủ tục ra tòa nếu ai đó không thực hiện đúng với thỏa thuận của họ. Bằng cách bao gồm các phân nhánh của vỡ nợ, sẽ không có câu hỏi “điều gì xảy ra nếu” tại thời điểm thỏa thuận.
- Bổ sung: Phần này của hợp đồng sẽ chỉ định bất kỳ thông tin bổ sung nào cần thiết cho giao dịch. Ví dụ phổ biến nhất về người lái hoặc phụ lục là thông tin về HOA, nếu có. Hợp đồng bất động sản cần nêu rõ các quy tắc và yêu cầu, làm cho người mua tiềm năng nhận thức đầy đủ.
Các loại giao dịch bất động sản
Một số loại giao dịch bất động sản sẽ yêu cầu sử dụng thỏa thuận hợp đồng. Trước khi đi vào mổ xẻ các hợp đồng bất động sản khác nhau, sẽ rất hữu ích khi xem xét các loại giao dịch bất động sản sau:
- Mua nhà: Là một nhà đầu tư, bạn sẽ bắt gặp nhiều bất động sản mà bạn muốn mua trong suốt sự nghiệp của mình. Bạn có thể làm việc với đại lý mua hàng để giúp tìm kiếm các giao dịch tiềm năng thông qua MLS, thay mặt bạn gửi đề nghị và giúp bạn điều hướng thỏa thuận mua hàng.
- Bán nhà: Bạn cũng sẽ thấy mình đang bán một số bất động sản bạn đã mua và hy vọng giá trị gia tăng thông qua các cải tiến và đánh giá cao. Đại lý bán của bạn có thể giúp tiếp thị bất động sản đầu tư của bạn cho những người mua tiềm năng.
- Mua bất động sản để cho thuê: Nếu bạn quan tâm đến việc trở thành chủ nhà và kiếm thu nhập cho thuê, thì tất nhiên, bạn sẽ mua bất động sản cho thuê. Điều này có thể bao gồm từ các ngôi nhà dành cho một gia đình đến các tòa nhà chung cư nhiều đơn vị.
- Sửa chữa và đập đi xây lại: Bất động sản sửa chữa và đập xây lại là loại hình đầu tư trong đó bạn thường sẽ mua một tài sản đang được bán dưới giá trị thị trường, chẳng hạn như một ngôi nhà bị tịch thu và đầu tư để cải tạo nó. Sau đó, các nhà đầu tư thường sẽ niêm yết lại tài sản trên thị trường càng sớm càng tốt để tăng giá trị.
- Bán buôn tài sản: Người bán buôn đóng một vai trò không thể thiếu trong việc tìm kiếm tài sản ngoài thị trường và chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho người mua cuối cùng, chẳng hạn như người cai nghiện.
- Đóng vai trò là người cho vay: Tại một thời điểm nào đó trong sự nghiệp đầu tư của mình, bạn có thể xây dựng dòng tiền đủ đến mức bạn có thể đóng vai trò là người cho vay tiền riêng tư cho các nhà đầu tư khác. Trong trường hợp này, bạn sẽ cần phải đạt được thỏa thuận với những người đi vay của mình, chẳng hạn như thời hạn và lãi suất khoản vay.
Các loại hợp đồng bất động sản
Là một nhà đầu tư bất động sản, cần phải thông thạo các thỏa thuận và hợp đồng bất động sản khác nhau mà bạn sẽ sử dụng trong suốt sự nghiệp của mình. Những hợp đồng này được thiết kế để phục vụ lợi ích tốt nhất của bạn, chẳng hạn như bảo vệ các khoản đầu tư của bạn và giảm thiểu trách nhiệm pháp lý và rủi ro của bạn. Nó cũng hữu ích nếu hiểu về cách các hợp đồng này hoạt động để bảo vệ bên kia. Dưới đây là bốn hợp đồng bất động sản phổ biến mà bạn nên làm quen ngay hôm nay:
Hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán, hay hợp đồng mua bán, là loại hợp đồng bất động sản phổ biến nhất. Như tên cho thấy, đây là một hợp đồng bất động sản đưa ra một thỏa thuận giữa người mua và người bán một tài sản cụ thể. Loại hợp đồng bất động sản này bao gồm tất cả các yếu tố điển hình của hợp đồng:
- Nhận dạng của cả hai bên
- Kê khai tài sản
- Tình trạng của tài sản
- Giá mua tài sản
- Dự phòng
- Các thiết bị và đồ đạc được bao gồm và loại trừ
- Loại chứng thư
- Tiền gửi kiếm tiền
- Chi phí kết thúc
- Bên chịu trách nhiệm cho từng chi phí
- Ngày đóng cửa
- Điều khoản sở hữu
- Chữ ký của cả hai bên.
Như người ta có thể mong đợi, có nhiều loại hợp đồng mua bán khác nhau mà bạn có thể sử dụng với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bạn sẽ sử dụng loại nào sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là một cái nhìn nhanh về các loại thỏa thuận mua hàng khác nhau mà bạn tùy ý sử dụng:
- Thỏa thuận mua bán của hiệp hội: Nhiều hiệp hội môi giới phục vụ thị trường địa phương có các thỏa thuận mua hàng được tiêu chuẩn hóa mà họ sử dụng để hướng dẫn các giao dịch của mình.
- Thỏa thuận mua chung: Đây là phiên bản rút gọn, thường ngắn hơn nhiều, của thỏa thuận mua của hiệp hội. Hợp đồng bất động sản này là một lựa chọn tuyệt vời khi làm việc trực tiếp với người bán và không mua bất động sản thông qua đại lý bất động sản. Nếu bạn thích sử dụng hợp đồng mua bán chung với luật sư hoặc đại lý bất động sản, hãy nhớ nêu rõ lý do tại sao bạn muốn sử dụng hợp đồng và nhấn mạnh cách nó có thể tiết kiệm thời gian cho tất cả các bên.
- Hợp đồng mua bán dành riêng cho bất động sản: Nếu bạn đang mua một bất động sản bên ngoài mô hình một gia đình truyền thống, chẳng hạn như một ngôi nhà di động hoặc một mảnh đất trống, bạn có thể cần sử dụng các thỏa thuận mua bán dành riêng cho bất động sản (điều này sẽ tùy thuộc vào thị trường) . Mặc dù có khá nhiều điểm tương đồng với các loại hợp đồng mua bán này, nhưng các loại hợp đồng bất động sản này đều có những điều khoản nhất định về loại tài sản được giao dịch.
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chủ yếu được sử dụng trong chiến lược đầu tư bán buôn. Bạn tìm thấy một tài sản đau khổ, bảo đảm nó theo hợp đồng và “chuyển nhượng” hợp đồng đó cho người mua thứ hai (thường là với một khoản lợi nhuận nhỏ cho bạn).
“Nội dung” của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản rất giống với hợp đồng mua bán thông thường. Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng có thêm một vài từ bổ sung. (Khi mọi người đề cập đến “hợp đồng bất động sản bán buôn”, đây là tài liệu mà họ muốn nói đến.)
Phần “chuyển nhượng” cho phép bạn khóa tài sản bằng hợp đồng mua bán và chuyển tài sản đó cho người khác nếu bạn muốn. Mặc dù những từ bổ sung có thể không tốn nhiều giấy mực, nhưng chúng mang lại sự linh hoạt to lớn cho bạn với tư cách là một nhà đầu tư.
Đưa ra thỏa thuận
Ngay cả khi bạn chưa từng mua bất động sản trước đây, rất có thể bạn đã quen với các hợp đồng cho thuê hoặc đã từng ký một trong quá khứ. Như người ta có thể phỏng đoán, những hợp đồng bất động sản này phác thảo một thỏa thuận giữa bên cho thuê (chủ sở hữu bất động sản hoặc chủ nhà) và bên thuê (người thuê nhà).
Trong hợp đồng bất động sản này, chủ nhà đồng ý cung cấp tài sản cho người thuê với một mức cụ thể hàng tháng. Các thỏa thuận kiểu này nêu rõ những cân nhắc quan trọng như số tiền thuê nhà, tiền đặt cọc, cách xử lý các tiện ích. Không nên nói các hợp đồng cho thuê nhằm tránh các vấn đề trong tương lai giữa bên cho thuê và bên thuê và bảo vệ cả hai bên nếu điều gì đó không lường trước xảy ra.
Giấy ủy quyền
Mặc dù không được sử dụng riêng trong môi trường bất động sản, tài liệu giấy ủy quyền là một dạng hợp đồng bất động sản và có thể cực kỳ hữu ích trong một số trường hợp nhất định. Điều này là do nếu bạn không thể ký hợp đồng bất động sản, cho dù bạn đang ở nước ngoài hay vì một số chứng mất năng lực về tinh thần, thì tài liệu này cho phép một bên khác ký thay mặt bạn.
Loại hợp đồng bất động sản này có thể khá hữu ích nếu bạn là chủ sở hữu bất động sản cho thuê hoặc bạn đang chăm sóc cha mẹ già hoặc người thân, những người có thể gặp phải tình huống khi họ không thể ký hợp đồng bất động sản của riêng mình. Hiệu trưởng hoặc bên đã cho phép thay mặt họ có thể nhờ ai đó ký thay họ. Hiệu trưởng có thể là người:
- Nằm viện hoặc bị ốm đau hạn chế họ có mặt để ký hợp đồng bất động sản.
- Không có mặt thực tế trong khu vực.
- Chủ sở hữu của một số bất động sản đầu tư khác nhau.
- Khuyết tật về tinh thần.
- Người cao tuổi và không thể tự mình ký hợp đồng.
Kết luận: Một hợp đồng bất động sản không cần phải quá sức hay khó hiểu. Bước đầu tiên tốt là hiểu các loại hợp đồng bất động sản có sẵn, cách chúng mang lại lợi ích cho bạn với tư cách là nhà đầu tư và các tình huống tốt nhất để sử dụng chúng. Biết được điều này sẽ giúp bạn tiến gần hơn đến việc làm chủ đầu tư.
