Phát triển nở rộ vào 2-3 năm trở lại đây, biệt thự biển đang trở thành xu hướng được giới đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Song, bên cạnh nhiều ưu điểm như tiềm năng sinh lời lớn, an toàn, hiệu quả, thì vấn đề pháp lý Biệt Thự Biển “bùng nhùng” của biệt thự biển lại là “hạt sạn” khiến giới đầu tư “ăn không ngon ngủ không yên”.
Do đó, nếu không muốn “nhận quả đắng” khi kết bạn với loại hình đầu tư mới mẻ này thì các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến những vấn đề pháp lí sau:
1. Dự án mà anh chị quan tâm được cấp phép để làm gì?
Hiện tại, theo pháp luật của nhà nước Việt Nam (Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014) các dự án biệt thự biển nghỉ dưỡng thường được đăng kí đầu tư theo 2 hình thức sau:
- Hình thức thứ nhất: Dự án được đầu tư theo hình thức dự án nhà ở ( hoặc tiểu khu nhà ở).
Với loại hình đầu tư này, người mua biệt thự biển có thể sử dụng để bán hoặc bán kết hợp cho thuê nhà ở và được đăng kí dự án theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở.
Theo đó, chủ nhân của căn biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được quyền sử dụng ổn định, lâu dài. Phía ngân hàng cũng coi đây là tài sản đảm bảo, có thể thế chấp.
- Hình thức thứ 2: Dự án biệt thự nghỉ dưỡng sẽ được đăng kí xây dựng theo Luật Đầu tư với hình thức thuê đất ( hay còn gọi là đất thương mại dịch vụ).
Với hình thức đầu tư này, chủ đầu tư dự án sẽ phải đầu tư và vận hành tổng thể dự án theo đúng giấy đăng kí đầu tư. Nghĩa là chỉ được cho thuê các căn hộ biệt thự chứ không được bán.
Ngoài ra, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng 1 phần dự án cho bên khác và bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ được cấp giấy đăng kí đầu tư song vẫn phải thực hiện đúng theo nội dung của giấy đăng kí đầu tư.
Đặc biệt, nếu đầu tư vào dự án được xây dựng với hình thức thuê đất, người mua sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu đồng thời không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.
Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư muốn huy động vốn thông qua việc bán biệt thự và người mua đòi hỏi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì hoặc là dự án này phải được đầu tư theo hình thức thứ nhất ( đất ở) hoặc nếu là hình thức thứ 2 thì buộc phải chuyển đổi mục địch sử dụng sang hình thức đất ở ( đi kèm hình thức thuê sang giao).
Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay, có không ít dự án đã nhập nhèm giữa đất thuê với đất ở khiến nhiều nhà đầu tư mất tiền mua nhà song không có sổ đỏ. Do đó, để tránh những rủi ro không đáng có, nhà đầu tư cần xem xét kĩ loại hình đầu tư dự án là gì. Nếu là đất ở thì nên yêu cầu chủ đầu tư show giấy chứng nhận quyền sở dụng đất. Nếu là đất thương mại thì tìm hiểu xem chủ đầu tư có ý định chuyển đổi sang thành đất ở hay không để đưa ra quyết định sáng suốt nhất.
2. Thời gian sở hữu dự án là bao lâu?
Đây cũng là vấn đề nóng sốt được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm hiện nay. Nhất là khi biệt thự biển đang là loại hình đầu tư hiệu quả, thì vấn đề thời hạn sở hữu sẽ quyết định trực tiếp đến đến giá trị sinh lời của dự án. Theo đó, việc tìm hiểu kĩ thời hạn sở hữu dự án là vấn đề thiết thân không thể bỏ qua khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng.
Thông thường, trên thực tế, đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, thời gian sở hữu thường được phân thành 2 loại: lâu dài và có thời hạn nhất định.
Cụ thể, với các dự án được đầu tư theo hình thức nhà ở thì thời gian sử dụng sẽ là lâu dài. Ngược lại, với các dự án biệt thự nghỉ dưỡng đầu tư theo hình thức đất thương mại dịch vụ hoặc xây dựng trên đảo thì thời hạn sở hữu sẽ được giới hạn trong 1 khoảng thời gian nhất định ( 50 năm, 70 năm…).
Tuy nhiên, thực tế, việc xác minh thời hạn sở hữu thực sự của dự án là điều không dễ dàng gì và đa phần vẫn phải phụ thuộc vào tính minh bạch của chủ đầu tư trong việc cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án đến người mua. Theo đó, nếu thấy chủ đầu tư có sự “mập mờ”, không rõ ràng về pháp lý thì tốt nhất anh chị không nên nhúng tay vào.
3. Thời gian cấp sổ đỏ dự án là bao lâu?
Vấn đề pháp lí cuối cùng mà anh chị cũng cần đặc biệt lưu tâm chính là nên tìm hiều thật kĩ thời gian cấp sổ đỏ là bao lâu.
Thông thường, trong chính sách bán hàng từ chủ đầu tư, thời gian cấp sổ đỏ thường được ấn định sau thời gian bàn giao biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cụ thể thời gian nay là bao nhiêu thì còn tùy thuộc vào từng dự án của từng chủ đầu tư.
Thực tế, trong một số chính sách bán hàng, chủ đầu tư thường không nêu rõ cụ thể thời gian cấp sổ đỏ là ngày nào, tháng nào mà chỉ ghi bàn giao sau khi khách hàng thanh toán giá trị căn hộ đợt cuối cùng.
Do đó, các nhà đầu tư cần đặc biệt tỉnh táo trước vấn đề này. Nếu có thể, hãy hỏi kĩ nhân viên bán dự án thời gian chính xác là bao lâu để có kế hoạch đầu tư phù hợp nhất. Trong trường hợp chính nhân viên kinh doanh dự án cũng không rõ hoặc mập mờ thông tin, khách hàng nên “nhờ cậy” đến các chuyên gia tư vấn uy tín để được hỗ trợ tốt nhất.
